Ob Sie die gemietete Wohnung beim Auszug ausmalen müssen, hängt zuerst einmal davon ab, ob dies im Mietvertrag vereinbart wurde, oder nicht.

Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Gibt es zum Ausmalen keine Vertragsvereinbarung, muss nur dann ausgemalt werden, wenn die Malerei übermäßig abgenutzt wurde, oder in einer ortsunüblichen Art und Weise verändert wurde. Wenn der Mieter selbst die Wohnung etwa schwarz ausgemalt hat, dann ist diese Veränderung am Ende des Mietverhältnisses wieder zu beseitigen.

Zum Ausmalen in anderen Farben gibt es zB eine Entscheidung des Landesgerichts Wien (LGZ Wien, 39 R 280/08b), wonach die Wandfarben grün und ocker durchaus dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit entsprechen. Der Mieter hatte bei Mietbeginn einige der Räume der ihm weiß ausgemalt übergebenen Wohnung mit den erwähnten Farben ausgemalt und die Wohnung dann so zurückgestellt. Der Vermieter behielt die Kaution mit der Begründung ein, dass die geänderten Wandfarben eine Beschädigung bzw übermäßige Abnutzung darstellen würden.

Das Gericht sah dies nicht so: „Entgegen der Meinung des Vermieters kann durch diese Farbwahl (grün und ocker) nicht eine ungewöhnliche Abnützung der Wände bewirkt sein. Die Wände waren nach Rückstellung der Wohnung im Vergleich zur Übergabe in einem gleichwertigen Zustand.“ Der Vermieter musste dem Mieter die komplette Kaution zurückzahlen.

Ausmalverpflichtung im Mietvertrag

In vielen Mietverträgen finden sich ausdrückliche Vereinbarungen, dass bei Auszug die Wohnung ausgemalt werden muss.

Nach einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 104/09a) ist eine solche Vereinbarung allerdings rechtswunwirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.

„Formular“ ist dabei nicht streng zu verstehen, es geht dabei um „vorformulierte Vertragsbedingungen“, die vom Vermieter stammen. Also auch dann, wenn ein Mietvertrag aus - von Seite des Vermieters stammenden – Textbausteinen zusammengestellt wird, ist eine darin enthaltene Ausmalverpflichtung des Mieters rechtsunwirksam. Das ist damit zu begründen, dass einem Vertragspartner (dem Mieter) Vertragsbestimmungen, die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen.

In der Praxis findet beim Abschluss von Mietverträgen ein solches „Aufdrängen“ aber ständig statt; in der Regel hat der Mieter keine Wahl, er muss die vom Vermieter diktierten (vorformulierten) Vertragsbedingungen akzeptieren, oder er bekommt die Wohnung nicht vermietet.

Daher kann davon ausgegangen werden, dass nach der neuesten Rechtsprechung eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Rückstellung der Mietwohnung in neu ausgemaltem Zustand in der Regel unwirksam ist. Sachlich gerechtfertig und wirksam wäre eine solche Verpflichtung aber etwa dann, wenn der Vermieter dazu auch gleich erklärt, dem Mieter die Kosten des Neuausmalens zu ersetzen.